分譲・賃貸マンションで民泊はできる？管理規約と契約の確認ポイント

分譲・賃貸マンションの一室で民泊を始められるかどうかは、建物の「管理規約」と、賃貸であれば「賃貸借契約・オーナーの承諾」で許可されているかが最初の関門です。法律上の許可・届出をクリアできても、規約や契約で禁止されていれば民泊はできません。確認の順序は「管理規約・使用細則、契約・オーナー承諾、行政の許可・届出」の順が基本です。

結論：まず確認すべきは「法律」より先に「規約と契約」

多くの人が「民泊新法の届出を出せば住める」と考えがちですが、実際には建物側のルールが優先します。区分所有のマンション（分譲）では管理規約、賃貸では賃貸借契約とオーナーの意向が、行政の手続きより手前のハードルになります。

• 分譲マンション：管理規約・使用細則で民泊（住宅宿泊事業など）が禁止されていないか
• 賃貸マンション：契約書の用途・転貸禁止条項と、貸主（オーナー）の書面承諾
• 行政手続き：旅館業の許可、または住宅宿泊事業（民泊新法）の届出、特区民泊の認定

この3つすべてがそろって、はじめて合法的に運営できます。どれか一つでも欠ければ運営できないため、順番に確認していきます。

分譲マンションの場合：管理規約のどこを見るか

2017年の住宅宿泊事業法（民泊新法）成立にあわせて、国土交通省は標準管理規約を改正し、「住宅宿泊事業を可能とする／禁止する」旨を規約に明記できるようにしました。多くの管理組合が、このタイミングで「民泊禁止」を規約に追記しています。まずは自分のマンションの規約・使用細則の現物を確認してください。

チェックすべき具体的な条項

• 専有部分の用途：「専ら住宅として使用する」と定められていないか。宿泊事業は「住宅としての使用」に当たらないと解釈されることが一般的です
• 住宅宿泊事業の可否：「住宅宿泊事業を行ってはならない」等の明確な禁止条項がないか
• 不特定多数の出入り・短期利用の禁止：来訪者の制限に関する条項
• 使用細則・理事会の運用ルール：規約本体になくても細則で禁止されている場合があります

規約に何も書かれていないケースでは、ただちに「やってよい」とは判断せず、管理組合・理事会に文書で確認するのが安全です。後からトラブルになると、損害賠償や差止め請求に発展する可能性があります。

規約変更で民泊を可能にできるか

禁止されている規約を変更して民泊を可能にするには、区分所有法上、原則として総会で特別決議（区分所有者および議決権の各3分の4以上）が必要です。住民の合意形成は容易ではなく、現実には可決のハードルは高いと考えておくのが妥当です。

賃貸マンションの場合：契約とオーナー承諾が必須

借りている部屋で民泊を行うことは、第三者に部屋を使わせる「転貸（また貸し）」に当たります。標準的な賃貸借契約では転貸が禁止されており、無断で民泊を行うと契約違反として解除・退去を求められるおそれがあります。

• 用途の確認：契約上の使用目的が「住居専用」になっていないか
• 転貸・又貸し禁止条項の有無
• オーナー（貸主）の書面による承諾を必ず取得する
• 分譲タイプの賃貸（区分所有物件を借りている場合）は、オーナーの承諾に加えてそのマンションの管理規約も別途確認が必要

口頭の了承だけでは後で「言った・言わない」の争いになります。承諾は必ず書面（覚書など）で残してください。なお、民泊新法の届出では、賃貸物件の場合に転貸を承諾する旨の書類の添付を求められるのが通例です。

建物の確認が済んだら：行政の手続きを選ぶ

管理規約・契約のハードルをクリアできたら、次に行政上の運営形態を選びます。2026年6月時点の制度は、おおむね次の3つです。

• 旅館業（簡易宿所）の許可：営業日数の上限はありません。フロント設置や構造設備などの基準を満たし、保健所の許可を得る必要があります
• 住宅宿泊事業（民泊新法）の届出：年間の営業上限は180日です。届出制で旅館業より始めやすい一方、稼働日数が制限されます
• 特区民泊（国家戦略特区）：国家戦略特区の認定区域に限られる制度です。大阪市では2026年5月29日に新規受付が終了しました（すでに認定を受けている施設は継続して営業できます）。これから新規で大阪市の特区民泊を始めることはできないため、旅館業や民泊新法など他の形態を検討することになります

どの形態でも、用途地域・建築基準法・消防法などの制約を受けます。特に消防設備（自動火災報知設備や誘導灯など）は集合住宅で費用がかさみやすいポイントです。

専門家の役割を正しく使い分ける

• 許可・届出の申請代行：行政書士の業務領域です。複雑な書類作成や役所とのやり取りを任せられます
• 物件の売買・購入：仲介は宅地建物取引業者（宅建業者）が行います
• 消防設備の設置・点検は消防設備士、登記は司法書士など、場面に応じた専門家がいます

始める前のチェックリスト

分譲・賃貸いずれの場合も、着手前に次の順序で確認すると失敗を避けやすくなります。

• 管理規約・使用細則の現物を入手し、民泊・住宅宿泊事業の禁止条項を確認した
• （不明な場合）管理組合・理事会に文書で可否を照会した
• （賃貸の場合）契約書の用途・転貸条項を確認し、オーナーの書面承諾を得た
• 運営形態（旅館業／民泊新法／特区民泊）を選び、日数上限や基準を理解した
• 用途地域・建築基準法・消防法の適合を確認した
• 必要に応じて行政書士・宅建業者など適切な専門家に相談した

よくある誤解

• 「届出さえ出せば民泊できる」は誤り：規約・契約で禁止されていれば運営できません
• 「家主が知らなければ大丈夫」は危険：無断運営は契約解除や差止めのリスクがあります
• 「民泊は必ず儲かる」は禁物：稼働率や経費は立地・時期・運営体制で大きく変わります。本記事の日数や手続きはあくまで一般的な目安であり、収益を保証するものではありません

マンション民泊は、建物のルールと行政の制度を一つずつ整理すれば判断できます。まずは手元の管理規約と契約書を読むことから始めるのが、遠回りに見えて最も堅実な第一歩です。

くまのべあ

民泊の0からの始め方を発信しているサイトです。会社員をしながらの民泊運営をしています。