2026.03.31

民泊の収入はいくら？運営者が相場と稼ぐコツを解説

くまのべあ

💰 民泊の収入、実際のところいくら稼げる？

「民泊で副業したい」「物件を活用して収入を得たい」と考えるとき、一番気になるのが「実際いくら稼げるのか」という点ではないでしょうか。

ネットで調べると「月30万円！」「不労所得で生活できる！」という情報も出てきますが、現実はもう少し地に足のついた話です。私自身、大阪で民泊を運営してきた経験から、リアルな数字をお伝えします。

平均的な月収の目安

民泊の収入はピンキリですが、ワンルーム〜1LDK程度の物件1部屋あたりの月収目安は5万〜20万円程度が現実的なラインです。

・立地が良い（大阪・京都・東京などの観光エリア）：月10〜20万円程度
・郊外・地方エリア：月3〜8万円程度
・複数部屋を運営：部屋数に比例して収入が積み上がる

「月30万円」という数字は、好立地の複数部屋を高稼働で回した場合や、旅館業許可を取得して年中無休で運営しているケースです。1部屋・民泊新法（年間180日制限）の条件下では、そこまで届かないことが多いと思っておいた方が現実的です。

民泊新法（年180日制限）での収入上限

民泊新法で運営する場合、年間営業日数の上限は180日です。仮に1泊あたりの宿泊料が8,000円だとすると、満室稼働した場合の年間上限は以下の通りです。

8,000円 × 180日＝ 144万円（年間）/ 月換算12万円

ここからプラットフォーム手数料・清掃費・光熱費・消耗品などを差し引くと、手残りは60〜70%程度になることが多いです。つまり実質的な手取りは月7〜9万円前後というのが現実的な試算です。

📊 民泊の収入を左右する4つの要素

収入の多い少ないは「運」ではなく、ほとんどが以下の4つの要素で決まります。

① 立地・アクセス

収入に最も直結するのが立地です。外国人観光客をターゲットにするなら、空港や主要観光地からのアクセス、繁華街・飲食店街との距離が稼働率を大きく左右します。大阪・道頓堀エリアや京都・東山エリアは需要が安定しており、稼働率80〜90%を維持しやすい立地です。

逆に言えば、立地が悪い物件をどれだけ内装にこだわって良くしても、稼働率の改善には限界があります。物件を選ぶ段階が収益の9割を決めると言っても過言ではありません。

② 稼働率

稼働率とは「営業可能日のうち、実際に予約が入った日の割合」です。稼働率50%と80%では、同じ物件・同じ宿泊料でも収入が1.6倍違います。

稼働率を上げるためのポイントは主に3つです。

・写真のクオリティ：Airbnbなどのプラットフォームでは、プロが撮影したような明るくきれいな写真が予約率に直結します
・レビュー・評価：星4.8以上の評価を維持することで、検索結果での表示順位が上がります
・価格設定：曜日・季節・イベントに合わせた動的な価格設定（ダイナミックプライシング）が稼働率と単価を両立させます

③ 宿泊単価

1泊あたりの宿泊料は、立地・設備・部屋の広さだけでなく、差別化の工夫で引き上げることができます。たとえば、インバウンドゲストに向けた日本語案内の充実、地元のおすすめスポット情報、清潔感と統一感のある内装などが単価アップに効果的です。

私の経験では、写真と案内文を改善しただけで宿泊単価が平均20%上がったことがあります。

④ コスト管理

収入を増やすことと同じくらい、コストを抑えることが手残りを増やす鍵です。特に清掃代行費は積み重なると大きな金額になります。セルフ清掃・部分委託・全委託のどれを選ぶかは、自分の時間的コストと照らし合わせて判断しましょう。

また、ゲストへの問い合わせ対応をある程度自動化（テンプレート返信・チェックイン案内の自動送信）することで、運営時間を大幅に削減できます。私の場合、問い合わせ対応の約7割を自動化することで、実質的な運営時間を週2〜3時間まで圧縮しています。

📈 収入を伸ばすオーナーがやっていること

複数プラットフォームへの同時掲載

Airbnbだけでなく、VRBO・Booking.com・じゃらんなど複数のプラットフォームに同時掲載することで、稼働率が上がります。ただしダブルブッキングを防ぐために、チャネルマネージャー（予約一元管理ツール）の導入がほぼ必須です。

レビュー管理を徹底する

Airbnbのアルゴリズムは、レビュー数・評価スコア・返信率を重視します。チェックアウト後にゲストへお礼メッセージを送り、自然な形でレビューをお願いする流れを仕組み化しておくだけで、レビュー獲得率が上がります。

シーズナリティを把握する

大阪・京都エリアであれば、桜シーズン（3〜4月）・紅葉シーズン（11月）・年末年始・大型連休は需要が急増します。この時期に合わせて宿泊単価を引き上げ、閑散期は価格を下げて稼働率を維持するメリハリが重要です。

✅ まとめ：民泊収入は「設計」で決まる

民泊の収入は運ではなく、物件選び・価格設定・コスト管理・運営の仕組み化という設計の積み重ねで決まります。1部屋からでも、正しく設計すれば月7〜15万円の安定収入は十分に狙えます。

逆に言えば、「とりあえず登録してみた」だけでは稼働率が上がらず、ランニングコストだけがかかる状態になりやすいのも民泊の現実です。始める前にしっかりシミュレーションすることを強くおすすめします。

民泊の始め方や届出の手順については、民泊の始め方を徹底解説｜手順・費用・注意点まとめもあわせてご覧ください。